Affittare casa: 7 regole per guadagnare di più

Oggi possedere un immobile e tenerlo sfitto è un costo che solo poche persone possono permettersi. Il Governo negli ultimi anni ha inasprito notevolmente la tassazione degli immobili sfitti. Basti pensare che un immobile sfitto sito nello stesso comune dell’abitazione principale è tassato ai fini Irpef del 50% in più, e lo stesso vale per gli immobili concessi a titolo gratuito a parenti e affini. Ad oggi, su una casa sfitta si paga l’Imu con aliquota massima, l’Irpef e addizionali al 50%, e in alcuni casi anche la Tasi. Per questi motivi affittare casa diventa indispensabile, sia per coprire i costi, sia fiscali che legati alla manutenzione, ma soprattutto per generare una rendita passiva extra.

Affittare un immobile ormai è diventato alla portata di tutti, ma soltanto in pochi conoscono gli strumenti per ottenere il massimo rendimento da un immobile in affitto. Visti gli innumerevoli quesiti che ci arrivano sull’affitto, abbiamo deciso di dedicare questo articolo svelando le regole per affittare casa ottenendone il massimo profitto.

Affittare casa 1 – Scelta della tipologia di contratto

Se vuoi affittare casa la prima cosa che devi sapere è che attualmente sul mercato vi sono varie tipologie di contratti di locazione che possono essere utilizzati. Ogni contratto ha delle caratteristiche peculiari, e saper sfruttare il giusto contratto in base alle nostre esigenze di proprietari, ed in base alle caratteristiche dell’immobile è il primo passo per ottenere il massimo dall’affitto. In particolare le tipologie di contratti di affitto in vigore sono i seguenti:

• Locazione ad uso transitorio – si tratta di una particolare tipologia di contratto di locazione dalla durata compresa tra 1 e 18 mesi, legato a temporanee esigenze (non turistiche) dell’inquilino, che richiede di un immobile solo per un particolare periodo (ad esempio per lavoro). Per approfondire questa tipologia di contratto di rimando a questo articolo: “Il contratto di locazione ad uso transitorio“;
• Locazione turistica – il contratto di locazione ad uso turistico è un contratto particolarmente snello e breve. Si tratta di una particolare tipologia di contratto transitorio, che ha durata massima di 30 giorni. Il vantaggio di tale contratto è che non richiede la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate ed è vantaggioso soprattutto per chi possiede una casa da affittare in una zona ad alta frequentazione turistica. Per maggiori approfondimenti vi rimando a questo articolo: “Locazioni turistiche: come sfruttarle al meglio“;
• Locazione a studenti universitari – anche questa è una particolare categoria di contratto legato a particolari esigenze che possono avere gli studenti universitari. Il contratto ha durata massima di 36 mesi e come potete immaginare, se il vostro immobile è situato nelle vicinanze di una città universitaria, ecco che questo contratto è quello che può sicuramente farvi guadagnare di più. Anche in questo per approfondimento: “Locazione per studenti universitari: guida al contratto“;
• Locazione a canone libero – è la tipologia più comune di contratto di locazione. Ha una durata fissa di 4 anni, prorogabili automaticamente per i successivi 4. E’ la tipologia che sicuramente da maggiore sicurezza al locatore di ottenere una rendita passiva per più anni, ma allo stesso tempo vincola l’immobile per un lungo periodo precludendo altre forme di locazione potenzialmente più convenienti;
• Locazione a canone concordato – tipologia particolare di locazione frutto di accordo tra associazioni di proprietari e di affittuari, che stabiliscono Comune per Comune l’importo del canone di locazione, che è calmierato. In cambio di un canone calmierato, il locatore ha la possibilità di sfruttare benefici fiscali. Ricordatevi che anche gli sgravi fiscali, come vedremo più avanti, contribuiscono ad aumentare il guadagno ricavabile dalla locazione. Tale contratto ha durata di 3 anni, rinnovabili per i successivi 3.

Affittare casa 2 – Agire in proprio

Guadagnare il massimo da una locazione significa anche ridurre i costi superflui. Affittare casa non è un compito semplice, per questo ci sono le agenzie immobiliari che affiancano i proprietari. Avete mai pensato di eliminare questo costo, promuovendo il vostro appartamento in autonomia. Con internet i siti dove poter inserire gli annunci per l’affitto del vostro immobile sono tanti: uno dei più conosciuti Casa.it permette di fare tutto in autonomia, ma ce ne sono tanti altri, da Affitto.it a Airbnb.it. Naturalmente questa non è una soluzione alla portata di tutti, le agenzie immobiliari svolgono un ruolo importante nell’intermediazione tra proprietario ed inquilino, quindi per i soggetti meno esperti avere la consulenza di un intermediario è fondamentale, ma per i proprietari più esperti fare da soli può aiutare a risparmiare qualcosa ed avere un guadagno maggiore dalla locazione dell’immobile. Naturalmente ogni caso deve essere valutato singolarmente, ma tenete in mente anche questa opportunità, per aumentare la redditività della casa.

Affittare casa 3 – Presentazione dell’immobile

Considerata la vasta offerta di immobili in affitto, diventa fondamentale ridurre i tempi nei quali l’immobile rimane sfitto. Per questo motivo è necessario essere migliori della concorrenza. Uno degli elementi fondamentali per fare scegliere il nostro immobile al potenziale affittuario è la presentazione. Si sa, la prima impressione è quella che conta e anche in questo caso dobbiamo fare la nostra parte. L’inquilino ha la possibilità di confrontare tanti appartamenti, direttamente dagli annunci su internet. Presentare la casa pulita e luminosa è il primo modo per lasciare una buona impressione all’inquilino direttamente dall’annuncio immobiliare. Se, invece, ti fai assistere da un’agenzia pretendi un buon servizio fotografico all’immobile.

Il passo successivo è quello di presentare all’inquilino i punti di forza, un terrazzo, una vista particolare, la posizione, insomma, bisogna evidenziare il valore aggiunto che ogni immobile possiede. Un arredamento curato, e coerente con la tipologia di immobile farà il resto. Se, invece, l’arredamento non è un valore aggiunto della casa, perché non hai le possibilità di investirci, allora è meglio presentarsi con quale mobile in meno, soprattutto quando l’arredamento è vecchio stile.

Affittare casa 4 – Il canone di locazione

Quando di decide di mettere a reddito una casa il canone di locazione è sicuramente l’elemento fondamentale. Il canone è un valore che si correla strettamente con il valore dell’immobile. Trovare il corretto canone di locazione non è semplice, soprattutto perché per ogni tipologia di contratto, che abbiamo visto in precedenza, l’importo del canone di locazione applicabile è diverso. In generale oggi, il canone di affitto di un immobile deve essere il quanto più possibile equo rispetto al valore dell’immobile (e a quelli simili della stessa zona). Questo porterà in breve tempo potenziali affittuari a finalizzare tempestivamente la trattativa.

Per poter avere un parametro di riferimento per la determinazione del canone di locazione applicabile potete prendere a riferimento la banca dati OMI del mercato immobiliare Italiano, messa a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. Sicuramente rappresenta un importante punto di partenza per la determinazione del canone di affitto da applicare al vostro immobile.

Ricordiamo, infine, che per le locazioni di durata ultrannuale, il canone di locazione può essere aggiornato ogni anno, in base all’andamento del tasso di aumento dei prezzi al consumo, registrato dall’Istat, rispetto all’anno precedente. Per poterlo fare, è necessario inserire nel contratto apposita clausola.

Affittare casa 5 – Contratto di affitto

La stipula del contratto di locazione è sicuramente uno degli aspetti fondamentali. Dal contratto di locazione derivano tutti i diritti e gli obblighi sia per il proprietario che per l’affittuario. Per questo motivo la stipula del contratto di locazione deve essere curata nei minimi dettagli. Il contratto di locazione, infatti, è il primo strumento di tutela per il proprietario in caso diinsolvenza dell’affittuario. Solitamente i classici errori che si commettono al momento della stipula di un contratto di locazione sono tre:

• Errori nella registrazione del contratto di affitto – il contratto di affitto, infatti, deve essere sottoscritto e registrato a pena di nullità (l’unica esenzione riguarda gli affitti turistici). La brutta abitudine di tenere il contratto nel cassetto e precipitarsi a registrarlo soltanto in caso di contestazioni è, contrario alla Legge. Per questo motivo potete consultare questo articolo per tutti i dettagli sulla corretta registrazione del contratto;
• Mancata compilazione dell’inventario – la prima regola da seguire per evitare contestazioni è compilare l’inventario dei beni sottoscritto dall’inquilino al momento della consegna dell’immobile. Tale inventario dovrà contenere l’elenco dei mobili e complementi presenti, lo stato dell’immobile, le anomalie presenti, rotture o malfunzionamenti, la lettura di tutte le utenze, il numero delle chiavi e dei telecomandi presenti. E’ sicuramente consigliabile allegare delle foto. Questo vi servirà ad evitare di subire perdite in caso di mancanze al momento del rilascio dei locali;
• Mancate garanzie da parte dell’inquilino – il rischio più grande per il proprietario è mettersi in casa un inquilino moroso. Per questo motivo è opportuno mettere in atto delle accortezze per verificare la solvibilità dell’inquilino: è possibile chiedere l’ultima busta paga dell’inquilino o l’ultima dichiarazione dei redditi. Inoltre, può essere opportuno, per le locazioni più lunghe una fideiussione bancaria. In questo modo, il potenziale inquilino dovrà chiedere la fideiussione alla banca, che deciderà a sua volta se farsi garante per lui in base alla sua affidabilità economica. Attraverso la fideiussione, se l’inquilino non dovesse saldare i canoni, il proprietario potrà rivolgersi direttamente alla banca e ricevere subito il pagamento. Assicurati di inserire questa clausola nel contratto.

Affittare casa 6 – Rapporto costi benefici

Un appartamento sfitto è un costo per il proprietario: più questo tempo viene ridotto maggiori saranno i profitti. Questa regola potrà sembrarvi scontata, ma se vi trovate temporaneamente con la casa sfitta, per una risoluzione del contratto dal parte dell’affittuario, o per la conclusione di un contratto, ricordatevi che il tempo è denaro. Aspettare nuovi potenziali interessati affittuari disponibili ad accettare un canone maggiore, rappresenta un costo. In questi casi è meglio abbassare il canone ma avere un contratto firmato in poco tempo.

Affittare casa 7 – Pianificazione fiscale

Percepire un reddito da locazione rappresenta un’indica di capacità contributiva. Per questo motivo deve essere dichiarato al Fisco, e deve essere assoggettato a tassazione. Riuscire a capire qual’è la migliore tassazione da applicare al canone di applicazione è un elemento che può portarvi a risparmiare, e quindi, a massimizzare il guadagno. Il canone di locazione può essere assoggettato alternativamente ad Irpef o a Cedolare secca.

La tassazione ad Irpef prevede che il canone vada a sommarsi agli altri redditi imponibili del contribuente, formando la base imponibile. Sulla base imponibile saranno poi applicate le aliquote progressive Irpef. In pratica, maggiore è l’aliquota marginale Irpef del proprietario tanto maggiore sarà la tassazione del canone. Possiamo dire, quindi, che per redditi imponibili che scontano aliquote Irpef elevate la tassazione ad Irpef, è svantaggiosa, a meno che non si abbiamo da scontare importi rilevanti di deduzioni o detrazioni fiscali.

La seconda modalità di tassazione è quella con cedolare secca. La cedolare secca ha il vantaggio di essere un’imposta sostitutiva dell’Irpef, dell’imposta di registro e delle addizionali Regionali e Comunali. L’importo è del 21% se il contratto è a canone libero, oppure il 10% se il contratto è a canone concordato. Come possiamo vedere, la tassazione a cedolare secca presenta l’indubbio vantaggio di consentire un risparmio fiscale in termini di tassazione dovuta.

Saper valutare correttamente la tassazione più vantaggiosa per la vostra situazione personale è sicuramente un elemento fondamentale per massimizzare il guadagno derivante dalla locazione della casa.

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